Gayrimenkul devir sözleşmesi, gayrimenkul yatırımcıları tarafından bir mülkün sahibi ile son alıcı arasında satışını kolaylaştırmak için kullanılan bir toptan satış stratejisidir. Adından da anlaşılacağı gibi, sözleşme devri stratejileri, konu mülk sahibinin, kendisine ev satın alma hakkı veren bir yatırımcı ile bir sözleşme imzalamasına tanık olacaktır. Sözleşme yatırımcıya yalnızca evi satın alma hakkı verdiğinden bu önemli bir ayrımdır; Aslında bir satın alma işlemini takip etmiyorlar. Ancak sözleşme imzalandıktan sonra yatırımcı, evi satın alma hakkını elinde tutar. Bu, daha sonra evi satın alma haklarını başka bir alıcıya satabilecekleri anlamına gelir. Bu nedenle, bir toptancı bir iletişim görevi yürüttüğünde, bir ev satmıyor, daha ziyade ev satın alma haklarını satıyor. Son alıcı, toptan satışa küçük bir tahsis ücreti ödeyecek ve evi asıl alıcıdan satın alacak.
Gayrimenkul devri sözleşmesi stratejisi ancak sözleşmede kullanılan sözleşmeler kadar güçlüdür. İlgili sözleşmede kullanılan dil son derece önemlidir ve yatırımcıların ve satıcıların anlaşmadan ne beklediklerini açıkça tanımlamalıdır.
Gayrimenkul için satış sözleşmelerini kullanmayı düşünürken akılda tutulması gereken birkaç uyarı vardır:
Sözleşme yasakları: Mülk satıcısıyla yaptığınız sözleşmenin gelecekteki atamalara ilişkin yasaklar içermediğinden emin olun. Bu ileride ciddi sorunlar yaratabilir. Sözleşme taslağının gayrimenkul devri sözleşmesi hukuku konusunda uzmanlaşmış bir avukat tarafından hazırlandığından emin olun.
Mülklere özgü yasaklar: HUD evleri (Konut ve Kentsel Gelişim Bakanlığı tarafından edinilen mülkler), sahip olunan gayrimenkuller veya REO'lar (haciz edilen mülkler) ve listelenen mülkler devredilmeye açık değildir sözleşmeler. Örneğin REO mülklerinin yeniden satılmasına izin verilmeden önce 90 günlük bir süre vardır.
Gayrimenkulde Tahsis Ücreti Nedir?
Gayrimenkulde temlik ücreti, bir toptancının, söz konusu mülkü satın alma haklarını son alıcıya satarken ondan almayı bekleyebileceği paradır. Başka bir deyişle temlik ücreti, asıl satıcıyı son alıcıya bağladığı için toptancıya verilen parasal tazminat görevi görür.
Yine, toptan satış anlaşmasını açıklamak için kullanılan herhangi bir sözleşme tamamen şeffaf olmalıdır ve devir ücreti de dahil olmak üzere bu bir istisna değildir. Bununla birlikte, bir sözleşmenin devredilmesi üzerine yatırımcıya nasıl ödeme yapılacağına ilişkin şartlar sözleşmenin kendisinde belirtilmelidir.
Standart atama ücreti 5.000 ABD dolarıdır. Ancak her anlaşma farklıdır. Alıcılar, paralarını harcamak için ihtiyaçları ve kriterleri konusunda farklılık gösterir (örneğin, satın alma ve tutma alıcıları ile rehabilitasyona karşı). Her müzakerede olduğu gibi, doğru bilgi hayati öneme sahiptir. Onarımdan önce ve sonra mülkün gerçekçi olarak ne kadara mal olacağını öğrenmek için zaman ayırın. Ardından tercih ettiğiniz atama ücretini bunun üzerine ekleyin.
Geleneksel olarak yatırımcılar, Gayrimenkul Alım Satım Devri Sözleşmesini imzaladıklarında bir depozito alırlar. Görevlendirme ücretinin geri kalanı anlaşmanın tamamlanmasının ardından ödenecektir.
Atama Sözleşmesi ve Çift Kapanış
Gayrimenkul devri sözleşmesi stratejisi, yatırımcıların bir anlaşmayı toptan yapmak için kullanabileceği iki yöntemden yalnızca biridir. Yatırımcılar sözleşmeleri devretmenin yanı sıra çift kapatmayı da seçebilirler. Her iki strateji de aslında toptan satış anlaşmasının varyasyonları olsa da bazı farklılıklara dikkat edilmelidir.
Arka arkaya kapanış olarak da bilinen çift kapanış, yatırımcıların evi gerçekten satın almasını sağlayacaktır. Ancak, onu elinde tutmak yerine, onu rehabilite etmeden hemen satacaklar. Çift kapanış, sözleşmeli atama kadar hızlı bir şekilde geleneksel değildir, ancak doğru durumda olabilirler. Çift kapanışlar da birkaç hafta kadar sürebilir. Sonuçta çift kapanışlar geleneksel alış ve satışlardan çok da farklı değil; aylar yerine birkaç hafta içinde ortaya çıkıyorlar.
Gayrimenkul tahsisi stratejileri genellikle yatırımcıların dikkate almak isteyeceği ilk seçenektir çünkü bunlar biraz daha kolay ve daha az karmaşıktır. Bununla birlikte, gayrimenkul tahsis sözleşmesi yöntemlerinin mutlaka daha iyi olduğu söylenemez; onlar sadece farklılar. Bir yatırımcının seçeceği toptan satış stratejisi tamamen onların durumuna bağlıdır. Örneğin, bir alıcı finansmanı yeterince hızlı ayarlayamıyorsa, satın alma masraflarını ve tahsis ücretini ödeyecek sermayesi olmadığı için çift kapanış başlatması gerekebilir. Bu arada, seçilmiş kurumsal borç verenler, bir sözleşme tahsisi senaryosunda borç para verilmesine karşı bir dil kullanıyorlar. Bu nedenle, sonraki toptan satışların bir sözleşme devri olması gerekecektir.
Çifte kapatma ve sözleşme atamaları aynı sonuca ulaşmanın yalnızca iki yoludur. Hiçbiri diğerinden daha iyi değil; farklı senaryolarda kullanılmak üzere tasarlanmıştır.
Gayrimenkul Sözleşmelerini Tersine Çevirmek
Gayrimenkul sözleşmesi devri kavramına aşina olmayanlar bunu başka bir şey olarak biliyor olabilir: gayrimenkul sözleşmelerinin tersine çevrilmesi; başka hiçbir şey olmasa bile ikisi aynı şeydir. Gayrimenkul sözleşmelerini tersine çevirmek, sözleşme devretmenin başka bir yoludur.
Sözleşmenin Devri Yasal mı?
Evet, doğru bir şekilde uygulandığında sözleşmenin devri yasaldır. Bazı yargı bölgelerinde diğerlerinden daha fazla düzenleme bulunduğundan, toptancıların sözleşmelerin dilini düzenleyen yerel yasalara uyması gerekir. Bankanın itirazlarını önlemek amacıyla sözleşmelerin gerçek kişi yerine tüzel kişiliğe veya LLC'ye devredilmesi de giderek yaygınlaşmaktadır. Sözleşmede listelenen tüm tarafların yazılı iznine ihtiyacınız olacağını ve yasayı ihlal eden herhangi bir maddenin bulunamayacağını unutmayın. Bir sözleşmeye dahil edilecek spesifik dil hakkında herhangi bir sorunuz varsa, nitelikli bir emlak avukatına danışmak her zaman iyi bir fikirdir.
Sözleşme Ne Zaman Uygulanmaz?
Belirli durumlarda, sözleşmenin devri uygulanmayacaktır. En önemlisi, sözleşme yasayı veya herhangi bir yerel düzenlemeyi ihlal ediyorsa uygulanamaz. Bu nedenle sektöre girer girmez emlak yasalarını ve politikalarını anlamanız her zaman teşvik edilir. Ayrıca, sözleşmeleri hazırlarken nitelikli bir avukatla çalışmak faydalı olabilir.
Belli görünebilir ancak dilin yanlış kullanılması durumunda devir sözleşmeleri uygulanmayacaktır. Bir sözleşmenin dili kendisiyle çelişiyorsa veya sözleşme hukuken bağlayıcı değilse uygulanamaz. Esasen, atama karşıtı bir dil varsa, bu sözleşmeyi geçersiz kılabilir. Son olarak, eğer devir sözleşme kapsamındakileri ihlal ediyorsa (örneğin, öğenin değerini düşürerek), sözleşme muhtemelen uygulanmayacaktır.
Gayrimenkul Sözleşmesi Nasıl Devir Edilir
Temlik sözleşmelerinden yararlanan toptancı bir yatırım stratejisinin pek çok avantajı vardır; bunlardan biri, yatırımcılar için giriş engelinin düşük olmasıdır. Ancak doğası gereği karlı olmasına rağmen süreci hafife alan birçok yatırımcı var. Tüm gayrimenkul yatırımlarında muhtemelen en kolay çıkış stratejisi olsa da, zamanında ve kârlı bir sözleşme tahsisi sağlamak için atılması gereken bir dizi adım vardır; bunlardan en önemlisi aşağıdakileri içerir:
Doğru mülkü bulun
Bir emlak sözleşmesi şablonu edinin
Sözleşmeyi gönderin
Sözleşmeyi atayın
Ücreti alın