Gayrimenkul toptancılığı, bir bireyin, yani "toptancının" bir mülkün satıcısından bir sözleşme alması ve aynı sözleşmeyi son alıcıya devretmesidir. Toptancı mülkü satın almaz; bunun yerine mal sahibinin geçici sözleşmesi mülkü kendi adına satmasına izin verir. Toptancılar, işleme eklenen toptan satış ücreti (genellikle toplam mülk maliyetinin belirli bir yüzdesi) yoluyla gelir elde ederler.
Bu mülkler genellikle sıkıntılı mülkler veya pazar dışı evlerdir. Mevcut sahibin artık mülke ihtiyacı yok ve onu normal bir satışa hazırlamak için gereken zaman ve çabayı harcamak istemiyor veya yapamıyor. Bunun yerine, kendilerine son alıcı bulması için toptancıya para ödüyorlar.
Nihai alıcılar genellikle emlak rehabilitecileri veya indirimli mülkleri belirlemek veya satıcılarla pazarlık yapmak için zaman harcamayı tercih etmeyen diğer yatırımcılardır. Toptancılar, aracı olarak hareket ederek, gayrimenkul yatırımcılarının potansiyel anlaşmaları bulmasına ve kapatmasına yardımcı olarak gelir elde ederler.
Bu işlemde satıcı ile toptancı arasında bir toptan gayrimenkul sözleşmesi yapılması gerekmektedir. Toptancı, mülkü belirli bir zaman dilimi içinde belirli bir minimum fiyattan satmayı taahhüt eder. Örneğin, tipik bir sözleşme, bir toptancının bir mülkü 3 ay içinde 200.000 $ karşılığında satmayı kabul ettiğini belirtebilir.
Sözleşme tamamlandıktan sonra toptancı bir alıcı arar. Toptancının amacı, mülkü sözleşmede öngörülenden daha yüksek bir fiyata satmaktır. Bir sözleşme bir mülkün satış fiyatını 200.000 ABD Doları olarak belirlerse, toptancı bunun yerine mülkü 225.000 ABD Dolarına satmaya çalışmalıdır. Sözleşme fiyatı ile satış fiyatı arasındaki fark olan 25.000 $'dır ve anlaşma tamamlandıktan sonra toptancı bundan kâr elde eder.
Bir anlaşmayı kapatmak için kullanılan iki ana yöntem vardır: yukarıda tartışılan bir sözleşmenin devri ve çift kapanış (çift emanet olarak da bilinir). Toptan satış anlaşmasını tamamlamanın iki yoluna daha yakından bakalım.
Sözleşmenin Devri
Bir sözleşmenin devredilmesi tartışmasız toptan gayrimenkul almanın en kolay yoludur. Adından da anlaşılacağı gibi bir sözleşmenin devredilmesi, mülkün kendisini değil, toptancının sözleşmeyi satması anlamına gelir. Sözleşmeli devirde toptancı hiçbir zaman mülkü kişisel olarak satın almaz. Bunun yerine, mülkü satın alma opsiyonu üzerinde pazarlık yaparlar ve toptancı mülkü alıcıya teslim eder. Sözleşmenin satışı kararlaştırılan kapanış tarihinden önce gerçekleşmelidir. Daha sonra, toptancı konu mülk için sözleşmeyi devrettiğinde, alıcı rolünü son alıcı üstlenecektir.
Toptan satış sırasında söz konusu mülkü satın almak için bir sözleşme imzalamanız gerektiğini unutmamak önemlidir. Buna satın alma ve satış sözleşmesi denir. Ayrıca, sözleşmenin sizi son alıcıya "temsil etmenizi" veya "sözleşmeyi satmanızı" engellemediğinden emin olun. Tüm sözleşmeler varsayılan olarak başka bir tarafa satılabilir (sözleşmede aksi özellikle belirtilmediği sürece).
Bir sözleşmenin devredilmesi, mülkü gerçekten sattığınız anlamına gelmediği gibi adınızın da tapuda yer almayacağı anlamına gelmez. Siz sadece sözleşme kapsamındaki haklarınızı evi satın almak ve kar elde etmek amacıyla son alıcıya satmak için devrediyorsunuz. Alıcının mülkü satın alma zamanı geldiğinde, depozitoyu tapu acentesine veya kapanışla ilgilenen avukata gönderdiğinden emin olun. İşlem tamamlandığında, "aracı" olarak hareket ettiğiniz için size bir "bulucu ücreti" verilir. Elbette bu, alım satım sözleşmesinde her şartın yerine getirilmesi şartına bağlıdır.
Çift Kapanış
Bazı durumlarda toptancı, satıcının sözleşme maddesinin devrini kabul etmemesi veya yerel yönetmeliklerin buna izin vermemesi gibi durumlarda çift emanet uygulamasını tercih edebilir. "Eşzamanlı kapanış" olarak da bilinen çift kapanış, aynı derecede kârlı bir gayrimenkul toptan satış stratejisidir.
Temel olarak, çift kapanış süreci, yatırımcının mülkü satın almasına ve daha sonraki bir tarihte yeniden satmasına tanık olacaktır. Senaryoya göre değerleme konusu mülkün yeniden satışı satın alındığı gün, hatta 60 gün sonra gerçekleşebilir. Çift kapanışın temel avantajı, toptancının temlik ücretini gizli tutabilmesidir. Çift kapanış, satıcıyı toptancının alıcı bulmasını beklemek zorunda kalmadan kurtardığı için satıcıya çekici gelir. Ayrıca hem satıcı hem de alıcı anonimliğini koruyabilir.
Çift kapanış sırasında şirketiniz bir tapu zincirine girecek ve bu nedenle kısa bir süre için mülkün gerçek sahibi olarak kabul edilecektir. Buna göre mülkiyetin geçişi resmi olarak satıcıdan size geçer (A-B işlemi). O zaman mülkü sizin ödediğinizden daha yüksek bir fiyata satın alacak bir alıcı bulmak size kalmıştır (B-C işlemi). Çift kapanışın uygulanması normal bir satın alma işleminden çok farklı olmasa da toptancılar, borç verenin bu tür bir işleme izin verdiğinden emin olmalıdır.
Gayrimenkul Toptan Satışı
Gayrimenkul toptancılığı kavramına aşina olmanız için daha derinlemesine bir örnek tartışalım. Bir ev sahibinin satmaya niyetli olduğunu varsayalım. Ancak mülk oldukça sıkıntılı durumda ve bu nedenle gerçek piyasa değeriyle satılması mümkün değil.
Ev sahibinin, evi kendisi yenilemek yerine başka bir seçeneği daha var: sonraki bir yatırımcıyla toptan satış sözleşmesi yapmak. Ev sahibinin yükseltmeleri yapmaya gücü yetmese de istemese de, bir toptancıyla toptan satış sözleşmesi yapmayı kabul edebilir.
Sözleşme, toptancıya mülkü belirli bir fiyattan (rehabilitasyon için gerekli çalışma nedeniyle genellikle piyasa değerinden daha düşük) satın alma hakkı verecektir. Toptancı daha sonra toptancının orijinal sözleşmesinden biraz daha fazlasını ödemeye istekli bir son alıcı bulacak ve evi satın alma haklarını yeni yatırımcıya satacaktır.
Örnek:
Bir ev sahibi, onarıma yatırım yapmadan, sıkıntılı bir mülkü boşaltmak istiyor. Ayrıca mal sahibi FMV'nin (adil piyasa değeri) altında satış yapmaya hazır.
Bir toptancı ev sahibiyle bir sözleşme yapıyor ve 120.000$ teklif ediyor. Toptancı daha sonra alıcı listesinden mülk için 140.000 $ teklif eden bir yatırımcı bulur.
Yatırımcı, toptancıya temlik ücreti olarak 20.000 $ ödeyerek sözleşmeyi devralır.