
Yabancı bir yatırımcı doğrudan kendi adına ABD gayrimenkullerine sahip olabilir. Ancak bu, sahibini emlak vergilerine, intikal vergilerine, kişisel sorumluluğa, gelir vergisi raporlama gerekliliklerine ve Gayrimenkulde Yabancı Yatırım Yasası (“FIRPTA”) stopaj vergisine maruz bırakan en fazla mülkiyet şeklidir.
ABD'de gayrimenkul satın alırken ikili vergi anlaşmalarını talep etmemek pahalı bir hatadır.
ABD'nin 68 ülkeyle vergi anlaşması var. Bu anlaşmalar uyarınca yabancı sakinler, gayrimenkul yatırım faaliyetlerinden elde ettikleri belirli gelir kalemleri üzerinden indirimli oranda vergilendirilmekte veya ABD vergilerinden tamamen muaf tutulmaktadır.
Deneyimlerimize göre, çoğu yabancı alıcı, uygun yasal tavsiye eksikliğinden veya internette yaygın olarak bulunan tavsiyelere uyulmamasından dolayı, ABD gayrimenkullerine yatırım yaparken vergi anlaşması avantajlarından yararlanmakta başarısız oluyor.
Vergi anlaşmalarının etkisi yabancı alıcının kârı açısından oldukça önemli olabilir; ABD'nin gelirini, hediyesini, mülkünü ve stopaj vergilerini önemli ölçüde azaltabilir. Yabancı yatırımın vergi anlaşması hükümlerinden yararlanabilmesi için dikkatli bir şekilde yapılandırılması ve belgelenmesi gerekir. Örneğin ABD'nin 30'dan fazla ülkeyle vergi anlaşmaları var; bu anlaşmalar, bu ülkelerdeki alıcıların temettü olarak dağıtılan kira gelirleri üzerinden indirimli vergi oranı ödemesine olanak tanıyor.
Yabancı bir yatırımcıya temettü olarak dağıtılan kira gelirine %30 (veya daha düşük anlaşma) vergisi uygulanabilmektedir. Doğru yapılanma ve vergi anlaşması hükümlerine dayanarak, Venezüellalı bir yatırımcı, kira geliri karını ülkesine geri gönderirken bu oranı %30 yerine %5'e düşürebilir.
İmtiyazlı temettü/kira geliri dağıtımına sahip ülkelerden bazıları:
Venezuela
Kazakistan
Filipinler
Macaristan
Türkiye
Tayland
Almanya
Endonezya
Hindistan
İtalya
Birleşik Krallık
Vietnam
Özbekistan
Örneğin; ABD'nin Almanya, Japonya, Birleşik Krallık, Fransa, Avustralya ve Avusturya ile hediye vergisi anlaşmaları vardır. Bu yargı bölgelerindeki yabancı bir yatırımcı, ABD gayrimenkulündeki bir faizi hediye ederken imtiyazlı hediye vergisi muafiyetine güvenebilir. ABD'nin Türkiye'de emlak ve/veya intikal vergisi anlaşması bulunmamaktadır.
Doğru planlamayla, vergi tasarrufları oldukça önemli olabilir; vergi oranlarında %70-80'e varan indirimlere izin vererek yabancı bir alıcının ABD gayrimenkulüne yatırımını çok daha cazip hale getirebilir.
Yatırımcının hedeflerine bağlı olarak, bazı durumlarda, ABD gayrimenkullerine yatırım yapan yabancılar için en uygun yapı, ABD gelir vergisi amaçları açısından C-Corp olarak sınıflandırılan bir ABD bloker şirketini içeren bir US Blocker Corporation Yapısı aracılığıyla sağlanır.
Buna karşılık, yabancı yatırımcı, ABD'den gayrimenkul satın alan Amerikalı bir şirkete yatırım yapan yabancı bir şirketten hisse satın alıyor. Doğru yapılanma ile yatırımcı, ABD gayrimenkullerinin satışından elde edilecek sermaye kazançlarını optimize edebilir, ölüm üzerine vergilendirmeyi ortadan kaldırabilir ve FIRPTA'yı ortadan kaldırabilir.